מיסוי מקרקעין 2025 – כל מה שחשוב לדעת לפני חוזה מכר (מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה).

רכישה או מכירה של דירה עלולות להסתיים בנזק של עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים בגלל טעויות במסים: מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה. רוב האנשים לא “נופלים” בגלל כוונה רעה — אלא בגלל פרצה קטנה בחוזה, תזמון שגוי, או חוסר מודעות להחרגות בחוק.

מדריך זה נועד לתת לכם יתרון: להבין איפה הסיכונים, מה נכון לבדוק, ואיך להימנע מתשלום מס מיותר.

מהם שלושת המיסים המרכזיים בעסקאות מקרקעין?

1. מס שבח – מס שחב בו המוכר.

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח הריאלי שנוצר למוכר בעסקה. קיימים מסלולים עיקריים שיכולים לחסוך המון כסף.

אפשרויות מרכזיות להקטנת מס שבח:

• דירת מגורים יחידה מזכה (עד תקרת השווי). 

• חישוב ליניארי מוטב בדירות ותיקות.

• קיזוז הוצאות מותרות (שיפוץ, עו״ד, תיווך, אגרות).

• בדיקת פטורים לזכאים ספציפיים נוספים.

• פריסת חבות המס.

קיימות טעויות נפוצות המביאות לתוצאה של תאונת מס.

2.  מס רכישה – מס שחב בו הרוכש.

זהו המס הראשון שרוכש פוגש. החישוב פרוגרסיבי, וב־2025 יש הבדלים בולטים בין:

• דירה יחידה — מדרגות מס נמוכות יותר.

• דירה נוספת — מס גבוה.

• עולה חדש/זכאי — נהנה ממדרגות ייחודיות.

• 
  

3.  היטל השבחה

זהו מס לרשות המקומית, לרוב כתוצאה מתוכנית, הקלה או שימוש חורג שהעלו את שווי הנכס. הגובה: 50% מההשבחה, וזו עלולה לצוץ ממש ברגע האחרון, בזמן רישום.

מה עושים נכון?

• מזמינים שומה בשלב המו״מ.

• קובעים בחוזה מי משלם ובאיזה תנאים.

• לוקחים בחשבון הרחבות עבר או תוכניות שעדיין לא קיבלו תוקף.

טעויות נפוצות שגורמות להפסדים

• הסתמכות על חוות דעת של מי שאינו איש מקצוע.

• חוזה שלא מגדיר במדויק מי נושא בשלל המסים הנלווים.

• אי-בדיקת חובות עבר.

• חישוב מס רכישה באופן לא נכון.

• הנחה ש”היטל ההשבחה לא קשור אליי”.

• 
  

צ’ק ליסט קצר לפני חתימה על חוזה

לרוכש

• לחשב מס רכישה לפי מצבו (יחידה/נוספת/זכאים).

• לוודא שהמחיר מהקבלן מחושב כולל מע״מ.

• לבדוק תוכנית חלות והתכנות קיומו של פרויקט התחדשות.

• להזמין בדיקה תכנונית / שמאית.

למוכר

• לבדוק פטור ע"פ זכאויות/חישוב למס שבח לפני חתימה.

• להזמין שמאות/ חוו"ד איש מקצוע לעניין היטל ההשבחה מראש.

מוזמנים לייעוץ חינם בטלפון 054-4742478.

המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי. אין לראות בנאמר המלצה לפעולה.